Budowa domku letniskowego

Działka, na której budowany jest domek letniskowy, nie musi być w pełni uzbrojona. Wysokość  domków letniskowych może wynosić nawet 2,2 m. Trzeba być jednak świadomym tego, iż nie każda działka będzie się nadawała pod budowę domku letniskowego. Inwestycja tego kalibru jest traktowana przez społeczeństwo jako prywatny raj, gdzie można odpocząć od zgiełku życia. Jednakże, aby móc cieszyć się takim luksusem, trzeba spełnić szereg wymogów oraz dopełnić wszelkich formalności. W polskim prawie nie spotkamy się z definicją domku letniskowego. Powinien jednak zostać potraktowany ze względu na okresowe korzystanie z niego jako obiekt rekreacji indywidualnej. Okresowe użytkowanie tego typu obiektu jest główną przyczyną, dlaczego domku letniskowego nie można nazwać budynkiem mieszkalnym.

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy

Na domek letniskowy normy prawne nie przewidują, co do zasady wymogu uzyskania pozwolenia na budowę. Głównymi argumentami, które przemawiają za brakiem tego wymogu, jest to, iż domek letniskowy jest wolnostojącym domkiem parterowym. Maksymalna powierzchnia inwestycji nie może przekraczać 35 m². Na 500 m² może być wybudowany tylko jeden obiekt rekreacji indywidualnej tego typu. Ogromne znaczenie w tym zakresie ma orzecznictwo sądów administracyjnych, które wprowadziło takie pojęcia jak "wolnostojący" oraz "parterowy".

Przez pojęcie wolno stojący rozumieć należy samodzielność i suwerenność konstrukcji obiektu, fizyczne oddzielenie od innych obiektów budowlanych. Budynek wolno stojący to zatem budynek, który nie jest połączony z innym obiektem budowlanym i nie wykorzystuje w swej konstrukcji jakichkolwiek elementów innego obiektu budowlanego.

Parterowy budynek gospodarczy z art. 29 ust. 1 pkt 2 p.b. musi mieć tylko parter. Jeżeli wybudowany na działce obiekt budowlany, oprócz parteru ma również poddasze użytkowe, jest więc dwukondygnacyjny. Brak jest wprawdzie w przepisach p.b. definicji „budynku parterowego"”, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2, jednakże utrwalone w języku polskim oraz w budownictwie potoczne rozumienie słowa „parter"” tłumaczyć trzeba jako pierwszą kondygnację nadziemną, stanowiącą poziom, na którym znajduje się główne wejście do budynku. Natomiast ostatnie piętro położone bezpośrednio pod dachem spadzistym jest określane jako poddasze.

Jedna kondygnacja to pozioma nadziemna oraz podziemna część obiektu budowlanego. Za jedną kondygnację uważane jest również poddasze, na którego terenie zostały stworzone pomieszczenia mieszkalne oraz pozioma przestrzeń budynku, która jest przeznaczona na urządzenia. Za część kondygnacji nie uznaje się wszelkich nadbudówek na dachu. Jeśli domek letniskowy będzie posiadał poddasze nieużytkowe, to będzie uważany za obiekt parterowy. Wszystkie przesłanki muszą zostać spełnione łącznie, inaczej będziemy potrzebowali decyzji organu architektoniczno-budowlanego. Jeśli nasz domek letniskowy spełnia powyższe wymagania, to wystarczy nam zgłoszenie budowy.

Organ architektoniczno-budowlany, który będzie przyjmował nasze pismo, to zazwyczaj Starosta. Zgłoszenia dokonuje się na formularzu, który otrzymuje się w urzędzie lub ze strony internetowej, jeśli jest on dostępny w formie elektronicznej. Zgłoszenie budowlane zawiera:

• rodzaj wykonywanych robót,
• zakres wykonywanych robót,
• sposób wykonywanych robót.

Istotny jest również termin rozpoczęcia prac budowlanych. W dokumentacji należy również załączyć:

• tytuł do zarządzania nieruchomością,
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Do dokumentacji należy również dołączyć wszelkie szkice lub rysunki inwestycji. W przypadku zgłoszenia nie jest wymagane, aby został załączony cały projekt budowlany. Od dnia zgłoszenia organ architektoniczno-budowlany ma 21 dni, aby wnieść sprzeciw wobec zgłoszenia budowlanego. Przed upływem terminu organ może z urzędu wyraźnie wskazać, iż nie widzi żadnych podstaw do wniesienia sprzeciwu. Ma to na celu uproszczenie oraz przyśpieszenie pierwszego etapu budowy dla inwestora. W takim wypadku zainteresowany nie musi składać żadnego wniosku, to organ podejmuje natychmiastową decyzję, zezwalając na natychmiastowe podjęcie czynności budowlanych. 

Budowa domku letniskowego

Dopełnienie formalności przy budowie domku letniskowego jest istotne dla przeprowadzania inwestycji. Z jednej strony przeprowadzenia procedury zgłoszenia w 100% jest uzależnione od inwestora, jednakże przeprowadzenie inwestycji jest w dużej mierze zależne od wykonawcy. Sprawne przeprowadzenie procedury zgłoszenia zależy od współpracy między tymi dwoma podmiotami, gdyż potrzebne będą np. szkice projektowe inwestycji. Rozpoczęcie procedury zgłoszenia bez kompletnej dokumentacji doprowadzi do wydłużenia procedury lub sprzeciwu organu architektoniczno-budowlanego. Co więcej, jeśli od razu złożymy całą niezbędną dokumentację, to możemy skorzystać z uproszczenia w prawie budowlanym, gdyż organ może wystawić stosowne zaświadczenie przed upływem 21 dni. 

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego a decyzja o warunkach zabudowy

Wszystkie uregulowania dotyczące gruntów na terenie danej gminy powinny być zawarte w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Składa się on z dwóch części:

• opisowej,
• graficznej.

Wskazuje, co inwestor może wybudować na danej działce ze względu na długofalowy rozwój miasta. W planie są zawarte takie parametry jak:

• maksymalna ilość obiektów na działce,
• maksymalna wielkość obiektów,
• rodzaju zabudowy,
• maksymalna wysokość obiektów,
• szerokość elewacji,
• linia zabudowy.

Przed zakupem działki należy więc w pierwszej kolejności, czy dany teren jest objęty przez Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.  Może się okazać, iż na danym terenie dopuszczona została wyłącznie zabudowa parterowa, a to może zniweczyć plany inwestycyjne. Ze względu na rosnące trendy związane z ochroną środowiska, musimy mieć na uwadze to, iż również ochrona środowiska może uniemożliwić realizację inwestycji. W Polsce spora część gmin nie uchwaliła Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego ze względu na swój mały rozmiar. W przypadku, gdy działka nie znajduje się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, należy się zgłosić do organu, który ma kompetencje, aby wydać decyzję o warunkach zabudowy. Takim organem jest:

• wójt,
• burmistrz,
• prezydent.

Z takim wnioskiem może wystąpić każda zainteresowana osoba, nie trzeba być właścicielem działki. Akt prawny wraz z wydaniem nie rodzi praw do danej działki, nie może być również wydany kilku interesantom jednocześnie. Może również zaistnieć taka sytuacja, iż sprzedający działkę jest w posiadaniu decyzji o warunkach zabudowy, wraz z kupnem działki decyzję można przenieść na nowego właściciela. Taka decyzja z zasady ważna jest bezterminowo, jednakże w momencie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przestaje obowiązywać. Jedynym warunkiem przeniesienia decyzji na drugą osobę jest przyjęcie jej bez żadnych zmian.

W tym momencie dobrze jest wybadać to, jakie inwestycje mają powstać w najbliższym czasie w okolicy. Jeśli w najbliższej okolicy ma powstać centrum handlowe, raczej nie będziemy w stanie nacieszyć się ciszą i spokojem. W okolicy naszej nieruchomości może przebiegać granica innej gminy, to warto również zainteresować się tą sytuacją w sąsiedniej urzędzie.

Działka pod domek letniskowy

W Polsce nie występuje pojęcie działki rekreacyjnej. Jednakże na takiej działce trzeba sprawdzić, czy istnieje możliwość budowy obiektów budowlanych o charakterze rekreacyjnym. Jeśli na działce zostało przewidziane budownictwo mieszkaniowe, to będziemy mieli większą swobodę w zakresie elementów inwestycji. Ograniczeniem będzie przymus spełnienia wymagań budowli zamieszkałych całorocznie, a nie okresowo. Odrębnym tematem jest możliwość budowy domku letniskowego na działce rolnej. Jeśli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego  dopuszcza zabudowę zagrodową, to teoretycznie będziemy mogli wybudować na niej domek letniskowy. Definicja obiektu zabudowy zagrodowej nie wskazuje dokładnie, o jakie budynki mieszkalne chodzi, co daje nam pewien zakres działania. Istotne jest, iż w zależności od prowadzonej działalności przez rolnika, muszą mu one ułatwiać wykonywanie codziennych obowiązków. 

W obowiązującym systemie prawnym nie zamieszczono legalnych definicji ani zabudowy zagrodowej ani działki siedliskowej. Za definicję legalną pojęcia zabudowa zagrodowa nie może być uznane wyjaśnienie zawarte w § 3 pkt 3 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422). Nie ma bowiem żadnych podstaw, aby dla tej definicji zamieszczonej w rozporządzeniu przyjąć bezwzględny zakres zastosowania. Skoro w u.p.z.p. nie zdefiniowano zabudowy zagrodowej, to należy to pojęcie rozumieć tak, jak jest ono rozumiane w języku powszechnym, czyli jako zabudowę związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

To stwierdzenie nie daje nam jednak pewności, iż na takiej działce można wybudować dom letniskowy lub dom mieszkalny. O wiele łatwiej będzie wybudować domek letniskowy osobie związanej z rolnictwem, aniżeli osobie, która nie jest związana z branżą. Jeśli grunt został przeznaczony pod produkcję rolną, to jedynym sposobem jest zmiana przeznaczenia gruntu. W tym przypadku jest to procedura bardzo czasochłonna, której efekty niekoniecznie będą zadowalające dla inwestora. W skrajnych przypadkach wymagana będzie zgoda ministra właściwego do spraw rolnictwa. Organy w tym przypadku nie zostały związane żadnym terminem, więc w praktyce trzeba się uzbroić w cierpliwość.

Warunki techniczne domków letniskowych

Budowa domku letniskowego  z zasady jest o wiele łatwiejsza, aniżeli budowa domu mieszkalnego. Warunki techniczne zostały zawarte w rozporządzeniu ministra infrastruktury z dnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Występuje tutaj kilka znaczących różnic pomiędzy domem zamieszkiwanym całorocznie a domkiem letniskowym. W sprawie nich ustawodawca wskazuje, iż:

• działka, na której będzie zbudowany domek letniskowy, nie musi być uzbrojona, chyba że decyzja o warunkach zabudowy stanowi inaczej,
• działka nie musi posiadać własnego ujęcia wody, które jest przeznaczone dla ludzi, jeśli możliwe jest czerpanie wody spoza obrębu działki lub możliwe są dostawy,
• ciepła woda nie musi być dostarczona do umywalek,
• budynek nie musi mieć oświetlonych dróg dojazdowych,
• 2,2 m to minimalna wysokość pomieszczeń,
• odległość od okien i drzwi, kontenerów oraz pojemników na odpady stałe powinna wynosić co najmniej 3 metry, a od granicy działki co najmniej 2 metry,
• odległość pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, dołów ustępów nieskanalizowanych o liczbie miejsc nie większej niż 4 i podobnych urządzeń sanitarno-gospodarczych o pojemności do 10 m³ powinna wynosić co najmniej - od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi - 5 metrów, - od granicy działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego - 2 metry,
• domek letniskowy nie musi być przystosowany do funkcjonowania dla osób niepełnosprawnych,
• nie ma ograniczeń w sprawie ilości schodów w jednym ciągu,
• w instalacjach wentylacji i klimatyzacji można łączyć ze sobą przewody z pomieszczeń o różnych wymaganiach użytkowych i sanitarno-zdrowotnych.

Domki letniskowe, które są używane okresowo również, muszą zachowywać stosowne odległości od granicy działki:

• 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
• 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Podatek od nieruchomości

Zgodnie z nomenklaturą podatkiem od nieruchomości są objęte:

• grunty,
• budynki lub ich części,
• budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podstawą opodatkowania może być powierzchnia gruntów lub powierzchnia użytkowa budynków. Rada Gminy ustala stawki poprzez uchwałę, maksymalne stawki wskazują normy prawne. Sposób uszczegółowienia opłat przez Radę Gminy jest dowolny np. ze względu na:

• lokalizację,
• sposób wykorzystywania,
• rodzaj zabudowy,
• stan techniczny,
• wiek budynków.

Ustawodawca, znając różnorodność rynku budowlanego, starał się wskazywać na kluczowe cechy danej inwestycji, by uprościć w praktyce zaliczenie danej nieruchomości do odpowiedniej stawki. Z najwyższymi maksymalnymi stawkami spotkamy się w przypadku obiektów budowlanych, które są przeznaczone pod prowadzenie działalności gospodarczej. Domek letniskowy zakwalifikowany budynków pozostałych, które są objęte wyższą stawką. Takie podejście w praktyce nie jest do końca poprawne, zwłaszcza jeśli ktoś mieszka w domku letniskowym przez większą część roku. W praktyce to, iż domek letniskowy na papierze przeznaczony jest do funkcji rekreacyjnych, w praktyce może też pełnić funkcje mieszkalne.

Sprawdź również:

Dofinansowanie termomodernizacja

Ogrzewanie w małym domu

Remont instalacji elektrycznej