Odbiór robót

Normy prawne odnoszą się do odbioru robót w bardzo ogólny sposób. W prawie istnieje zaledwie kilka norm, które zajmują się tą kwestią. W konsekwencji pozostawiono bardzo wiele kwestii do uregulowania wedle swojej woli w regulacjach umowy. Z drugiej strony ścisłe regulacje mogą doprowadzić do kłótni pomiędzy wykonawcami a inwestorem. By zabezpieczyć interes inwestora, najlepiej zawrzeć w umowie:

• rodzaje odbiorów - czy w umowie będą możliwe częściowe odbiory, czy jedynie odbiór całościowy,
• termin zakończenia prac budowlanych wraz z terminem zgłoszenia ich odbioru,
• to, jak zostanie zgłoszone prace budowlane do odbioru np. poprzez wpis w dzienniku budowy,
• datę, gdy nastąpi przystąpienie do odbioru,
• osoby, których obecność jest wymagana przy odbiorze,
• skutki, jeśli któraś ze stron nie stawi się na odbiorze,
• dokumentacja, która będzie wymagana przy odbiorze,
• przypadki, w których inwestor ma prawo odmówić odbioru,
• skutki, które przypadają w przypadku, gdy protokół odbioru robót zostanie podpisany,
• warunki sporządzenia jednostronnego protokołu.

Zawarcie tych kwestii w umowie, pozwoli nam na pełne zabezpieczenie interesów inwestora. Brak ustalenia tych kwestii może powodować spięcia pomiędzy stronami umowy.

Odbiór całościowy a odbiór częściowy

Jeżeli zapisy umowy nie wskazują inaczej, to inwestor zobowiązany jest do odbioru robót częściowych. Odbiór częściowy łączy się z zapłatą odpowiedniej transzy wynagrodzenia. Wykonawca w takim przypadku, jeśli uzna, iż dany zakres prac został wykonany, będzie żądał stosownego wynagrodzenia. Jeśli nie zostaną one wykazane, to wykonawca praktycznie w każdej chwili, którą uzna za stosowną, może żądać zapłaty. Zatem gestie podziału na etapy pozostawia się wykonawcy, jeśli nie wskaże się ich w umowie. Trzeba się wtedy liczyć z tym, iż wynagrodzenie będziemy musieli zapłacić w każdej chwili, gdy będzie tego wymagać wykonawca. W interesie inwestora leży, aby uregulować tę kwestię w umowie tak, aby mógł jej spokojnie sprostać. Należy podjąć takie działania, które uniemożliwią wykonawcy dokonanie niespodziewanego odbioru. Zaletą odbiorów częściowych jest możliwość weryfikacji przeprowadzonych prac.

Wiązanie płatności z częściowymi odbiorami

Częściowe odbiory mają na celu zmniejszenie wysokości jednej transzy wynagrodzenia. Dzięki temu można zrównoważyć koszty inwestycji w trakcie jej realizacji. Na podstawie protokołów zazwyczaj wystawiane są tzw. faktury częściowe, które odpowiadają cenie za skończenie danego etapu, który został ujęty, jako do zapłaty. W przypadku opracowania kosztorysu, obliczenie wynagrodzenia dla wykonawcy nie będzie stanowiło większego problemu. Trudniejszą opcją może być ryczałtowe ustalanie wynagrodzenia, które będzie obliczane proporcjonalnie do wykonanej pracy. Jeśli przyjmiemy ten tryb wynagrodzenia, to dobrze jest sporządzić stosowną dokumentację, która będzie zawierać umówione kwoty. Inwestor płaci wyłącznie za to, co zostało wykonanie, nigdy nie robi tego z góry. Jeśli natomiast okaże się mimo to, iż część prac została wykonana błędnie, to w grę wchodzi tzw. wykonawstwo zastępcze. Faktury częściowe w przypadku wad zostają pomniejszone o wskazaną kwotę.

W jakim terminie należy uprzedzić o odbiorze?

Tematyka zawiadomienia w zakresie gotowości do odbioru została uregulowana w prawie budowlanym. Mówi ono, iż roboty budowlane, które są zakrywane przez inne, należy zgłosić do odbioru. Przymus dokonania wpisu do dziennika budowy odnośnie zakończenia danego etapu budowy, może również stanowić podstawę do odbioru. Inwestor musi zapewnić kierownictwo budowy z odpowiednimi uprawnieniami, by mieć pewność solidności realizacji zleceń. W praktyce w przypadku budowy domów jednorodzinnych bardzo często przedstawiciel wykonawcy pełni tę funkcję. To kierownik budowy zobowiązany jest do tego, aby zawiadomić o odbiorze prac.

Kto uczestniczy w odbiorze prac?

Obligatoryjnymi członkami umowy są oczywiście inwestor oraz wykonawcy lub ich przedstawiciele. Czynności w tym zakresie mogą być również dokonywane przez pełnomocników. Zarówno po jednej, jak i drugiej stronie mogą to być osoby posiadające stosowną wiedzę. W umowie można oczywiście wskazać, kto będzie uczestniczył przy odbiorze częściowym, całościowym. Niezależnie od wszystkiego, to kierownik budowy.

Skutki niestawienia się na odbiorze

Normy prawne nie wskazują nic w takim przypadku, jedynie umowa może regulować takie kwestie. Z perspektywy inwestora warto zawrzeć w umowie dwie kwestie:

• jeśli wykonawca nie pojawi się na odbiorze prac, daje to prawo inwestorowi do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru robót,
• jeśli inwestor nie pojawi się na odbiorze prac, należy wyznaczyć inny termin, w którym będzie można dokonać odbioru prac. Lepiej unikać dawania kompetencji wykonawcy do jednostronnego protokołu.

Jeśli inwestor wielokrotnie nie stawi się na odbiór prac, może to zostać uznane za świadome uchylanie się od niego, a to z kolei skończy się na drodze sądowej wynagrodzeniem dla wykonawcy oraz dodatkowymi kosztami.

Co zrobić w razie wadliwie wykonanych prac

Odbiór robót budowlanych jest jednym z podstawowych obowiązków inwestora, który wynika z prawa budowlanego. Jednakże odbiór robót budowlanych nie odbywa się bez względu na to, czy praca została wykonana właściwie, czy też nie. Inwestor ma prawo odmówić odbioru robót budowlanych w określonych przypadkach:

• jeśli przedmiot zamówienia nie został wykonany zgodnie z założeniami,
• wady wskazują, iż obiekt budowlany nie nadaje się do użytku.

Natomiast, jeśli inwestor nie ma uzasadnionych przesłanek, a mimo to odmawia odbioru prac, to następuje zwłoka w zakresie podpisanej umowy na roboty budowlane.

Jak należy sporządzić protokół odbioru robót?

Protokół odbioru robót budowlanych należy do jednych z najważniejszych dokumentów budowlanych, który wskazuje, iż dane prace zostały faktycznie wykonane. Podpisany protokół budowlany jest zatem dokumentem, który powinien kończyć każde prace budowlane. Zawsze jest on sporządzany w formie pisemnej oraz musi w sobie zawierać:

• datę odbioru,
• datę zgłoszenie robót budowlanych do odbioru,
• wzmiankę, czy założony termin realizacji prac został dotrzymany,
• strony, które były interesantami w trakcie odbioru,
• informacje o osobach, które były uczestnikami odbioru,
• uwagi w zakresie wykonanych prac budowlanych.

Komisja odbioru zobowiązana jest do weryfikacji wykonania całokształtu prac. Jeśli inwestor odmówi odbioru prac, to musi być to wskazane w protokole ze wskazaniem stosownych przyczyn. Do protokołu musi zostać dołączony wykaz wad, które należy poprawić przed ponowną próbą odbioru prac. Jeśli wady mają charakter nieistotnych, to należy w protokole wskazać termin ich naprawienia oraz nie wstrzymywać dotychczasowych prac.

Płatność a wady

Jeśli, inwestor nie ma podstaw do tego, aby odmówić odbioru prac, to również powinien bez zwłoki przekazać wynagrodzenie na rzecz wykonawcy. Linia orzecznicza wskazała, iż nie można uzależnić wypłaty wynagrodzenia od braku usterek. Może natomiast uruchomić procedurę związaną z rękojmią oraz gwarancją. W umowie można zawrzeć kary za nieterminowe usuwanie usterek jako mechanizm zabezpieczający inwestora przed nieuczciwymi działaniami wykonawcy. Co istotne, sporządzenie protokołu nie uniemożliwia inwestorowi dociekania naprawienia wad, które zostały ujawnione dopiero w trakcie dalszego etapu prac.

Sprawdź również:

Dom z pustaków styropianowych

Sekrety inteligentnych domów

Remont instalacji elektrycznej